Pourquoi le prix de votre Airbnb doit changer presque tous les jours ?

Mettre son Airbnb à 80 € la nuit toute l’année peut sembler simple. Mais en location courte durée, la demande change en permanence.

Un samedi n’a pas la même valeur qu’un mardi.

Un week-end d’événement n’a pas la même valeur qu’une semaine calme.

Une nuit réservée trois mois à l’avance n’a pas forcément le même prix qu’une nuit encore disponible demain.

C’est pourquoi le tarif d’un Airbnb doit être ajusté régulièrement.

Le prix d’une nuit n’est jamais vraiment fixe

Le bon tarif dépend avant tout de la demande. Prenons un exemple simple. Votre appartement est habituellement proposé à 80 €. Un week-end très demandé arrive. Plusieurs logements similaires au vôtre sont déjà réservés. Maintenir votre tarif à 80 € signifie peut-être passer à côté d’une réservation à 100 € ou 110 €.

À l’inverse, pendant une période calme, rester à 80 € alors que les voyageurs recherchent des logements autour de 65 € peut laisser votre appartement vide. Le bon prix est donc celui qui correspond au marché à un moment précis.

Plusieurs éléments peuvent faire varier votre tarif

Le prix peut notamment évoluer selon :

• le jour de la semaine
• la période de l’année
• les événements locaux
• le nombre de logements encore disponibles
• le délai avant l’arrivée
• la durée du séjour
• le niveau de demande

C’est ce que l’on appelle la tarification dynamique, ou revenue management.

Pourquoi baisser systématiquement les prix est une erreur ?

Lorsqu’une nuit reste libre, le premier réflexe est souvent de réduire le tarif. Mais ce n’est pas toujours la bonne décision. Si votre logement est déjà bien réservé sur le mois, certaines nuits peuvent au contraire mériter d’être vendues plus cher. L’objectif n’est donc pas d’avoir le calendrier le plus rempli possible; c’est de trouver le meilleur équilibre entre nombre de réservations et prix moyen par nuit.

Un exemple très simple

Imaginons deux stratégies sur 10 nuits disponibles.

Stratégie 1 :

8 nuits réservées à 60 € = 480 €

Stratégie 2 :

6 nuits réservées à 85 € = 510 €

Le second logement est moins occupé. Pourtant, il génère davantage de chiffre d’affaires. C’est pourquoi regarder uniquement son taux d’occupation peut être trompeur.

Faut-il vraiment modifier ses prix tous les jours ?

Pas nécessairement manuellement. L’idée est surtout que vos tarifs doivent pouvoir évoluer régulièrement. Des outils de tarification dynamique peuvent analyser le marché et proposer des ajustements. Mais ils doivent rester encadrés par une vraie stratégie : prix minimum, niveau de qualité du logement, périodes particulières ou objectifs du propriétaire. Un logiciel seul ne connaît pas forcément toutes les spécificités de votre appartement.

Chez Capitaine B&B, nous suivons régulièrement les tarifs afin d’adapter le prix des logements à la demande et aux périodes de réservation. L’objectif n’est pas de remplir à tout prix mais d’optimiser le revenu de chaque logement.

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